Immobilienmakler vor Ort
Immobilienmakler in Berlin-Frohnau
Wir verkaufen Villen, Landhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke in der Gartenstadt Frohnau, vom Ludolfingerplatz bis an den Stadtrand. Unser Büro liegt in Konradshöhe, im selben Bezirk. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Julia Flemming, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, mit den Verfahren, die auch in Verkehrswertgutachten gelten.
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Frohnau auf einen Blick
Bodenrichtwert zum 01.01.2026 in der Gartenstadt, Vorjahr 750 €/m²
Kaufpreise für freistehende Häuser im Ortsteil, Mittel je m² Wohnfläche
Einwohner in den Planungsräumen Frohnau West und Ost
der Ortsteilfläche liegen in Wohnbauzonen
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Bodenrichtwerte, Kaufpreise der vergangenen zwei Jahre, Immobilienmarktbericht 2025/2026), Bezirksamt Reinickendorf (Planungsraumprofile Frohnau West und Frohnau Ost, Stand Ende 2024). Flächenanteil und Flurstücksgrößen: eigene Auswertung von Richtwertzonen und Liegenschaftskataster (ALKIS).
Lage
Gartenstadt am nördlichen Stadtrand
Frohnau wurde ab 1907 auf dem Gelände der Stolper Heide als Gartenstadt geplant und 1910 eingeweiht. Den städtebaulichen Wettbewerb gewannen Joseph Brix und Felix Genzmer, das Grün mit rund 10.000 Bäumen gestaltete Ludwig Lesser. Mittelpunkt sind der Ludolfingerplatz mit dem Casinoturm und der Zeltinger Platz am S-Bahnhof. Seit 1997 schützt eine Erhaltungsverordnung die Gestalt des gesamten Ortsteils.
Rund 16.400 Menschen leben in Frohnau. Laut Bezirksamt hat der Planungsraum Frohnau West das höchste Durchschnittsalter im Bezirk, mehr als drei Viertel der Bewohner wohnen seit mindestens fünf Jahren an ihrer Adresse. Häufig steht hinter einem Verkauf ein Erbfall oder der Umzug in eine kleinere Wohnung. Die S1 fährt vom Bahnhof Frohnau tagsüber im Zehn-Minuten-Takt Richtung Innenstadt.
- PLZ 13465, Bezirk Reinickendorf
- Villen und Landhäuser auf großen Gärten
- S1, Bahnhof Frohnau am Ludolfingerplatz
- Waldgelände im Norden, Grenze zu Brandenburg
Wohnlagen und Preise
Was Häuser, Wohnungen und Grundstücke hier kosten
Frohnau hat den höchsten Bodenrichtwert im Bezirk. Die Gartenstadt liegt fast vollständig in einer Zone mit 710 €/m², die Siedlungen am Rand deutlich darunter. Amtliche Werte und unsere Einordnung sind getrennt gekennzeichnet.
Kaufpreise in Frohnau
| Objektart | Mittel | Spanne | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 4.950 €/m² | 3.250 bis 6.600 €/m² | 69 |
| Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | rund 4.900 €/m² | 3.550 bis 6.200 €/m² | 14 |
| Eigentumswohnung, bezugsfrei | rund 4.200 €/m² | 3.300 bis 5.550 €/m² | 45 |
| Eigentumswohnung, vermietet (Nordwesten) | rund 3.000 €/m² | 2.250 bis 3.700 €/m² | 22 |
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise je m² Wohnfläche aus Kaufverträgen der vergangenen zwei Jahre. Häuser einschließlich Grundstück. Ausreißer nach oben und unten sind herausgenommen, die Spanne zeigt die mittleren 80 % der Kauffälle. Wohnungen ohne Neubau-Erstverkäufe und Mieterkäufe, vermietete Wohnungen für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.
Bodenrichtwerte nach Wohnlage
| Lage | Charakter | Amtlicher Wert | Unsere Einordnung |
|---|---|---|---|
| Gartenstadtum Fürstendamm, Sigismundkorso, Zeltinger Straße und Edelhofdamm | Villen und Landhäuser auf großen, alten Gartengrundstücken | amtlich Zone 1967: 710 €/m² | Einordnung Spitzenlage des Bezirks; Grundstücksgröße, Baumbestand und Zustand der Villa entscheiden |
| ZentrumLudolfingerplatz und Zeltinger Platz | Wohn- und Geschäftshäuser am S-Bahnhof | amtlich Mischgebiet: 600 €/m² | Einordnung Für Wohn- und Geschäftshäuser zählt vor allem der Ertrag |
| Nordöstlicher Randum Rosenplüterweg, an der Oranienburger Chaussee | Einfamilienhäuser am Waldrand | amtlich Zone 2111: 540 €/m² | Einordnung Waldnähe ist gefragt, die Lage an der Chaussee drückt den Richtwert |
| Am PoloplatzLipizzanerweg, Mustangweg, Criolloweg | Einfamilienhäuser an der Reitanlage | amtlich Zone 2112: 450 €/m² | Einordnung Eigene Zone mit höherer Ausnutzung, Geschossflächenzahl 0,4 |
| InvalidensiedlungStaehleweg, Florastraße | Klinkerhäuser von 1938 | amtlich Zone 2047: 340 €/m² | Einordnung Sonderfall mit geringer zulässiger Bebauung und wenigen Verkäufen |
So hoch ist der rechnerische Bodenwert eines typischen Grundstücks nach dem Richtwert. Er ist eine Orientierung für den Boden, nicht der Wert eines bebauten Grundstücks.
Beim Haus kommen Gebäude, Zustand und Marktlage hinzu. Zuschnitt, Lage innerhalb des Ortsteils und Bebaubarkeit verschieben den Bodenwert im Einzelfall nach oben oder unten.
Im Vergleich mit den Nachbarorten
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für die Wohnbauzone mit dem größten Flächenanteil je Ortsteil, Veränderung zum Vorjahr. Quelle: Gutachterausschuss Berlin über das Geoportal Berlin, Zuordnung zu Ortsteilen durch Flemming & Schubert.
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Frohnau in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.950 €/m² Wohnfläche verkauft, ermittelt aus 69 Kauffällen ohne Ausreißer. Damit liegen freistehende Häuser in Frohnau rund 18 % über dem Mittel aller Ein- und Zweifamilienhäuser im Bezirk Reinickendorf (2025: 4.182 €/m²). Ein typisches Haus kostete rund 700.000 € bei rund 800 m² Grundstück. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Immobilienportale werten dagegen Angebotspreise aus Inseraten aus, die vom späteren Kaufpreis abweichen. Den Abstand zum Bezirksmittel erklären vor allem Lage und Grundstücksgröße, die in der Gartenstadt einen großen Teil des Werts ausmachen. Berlinweit lag der durchschnittliche Kaufpreis eines freistehenden Einfamilienhauses 2025 bei 670.000 €. Die Bodenrichtwerte sind dagegen zum zweiten Mal in Folge gesunken. Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten von 2022 orientiert, verlängert die Vermarktung, ohne den Erlös zu erhöhen. Typische Straßen der größten Richtwertzone sind unter anderem Fürstendamm, Sigismundkorso, Maximiliankorso, Edelhofdamm, Zeltinger Straße, Wiltinger Straße, Rüdesheimer Straße, Kreuzritterstraße, Welfenallee, Alemannenstraße, Am Pfingstberg und Hainbuchenstraße.
Bei Eigentumswohnungen entscheidet neben Lage, Baujahr und Zustand vor allem, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird. Vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger, die Gründe erläutern wir in den Fragen unten.
Aus Sicht der Wertermittlung
Was den Wert in Frohnau bestimmt
01
Grundstücksgröße und Baumbestand
In der Gartenstadt ist die Hälfte der Flurstücke größer als 800 m², gut ein Viertel größer als 1.000 m². Der alte Baumbestand prägt den Wert, schränkt aber auch ein: Bäume sind nach der Berliner Baumschutzverordnung geschützt und dürfen für einen Anbau oder Neubau nicht ohne Genehmigung gefällt werden.
02
Erhaltungsverordnung
Ob ein Käufer das Haus erweitern, ersetzen oder das Grundstück teilen darf, entscheidet in Frohnau nicht nur der Bebauungsplan, sondern auch die Erhaltungsverordnung. Ein belegtes Baurecht erhöht den Wert, ein nur vermutetes nicht. Wir klären das vor der Vermarktung.
03
Zustand der Villa
Viele Häuser stammen aus der Gründungszeit oder den Jahrzehnten danach. Käufer kalkulieren Heizung, Dach, Fenster und Dämmung sehr genau. Belege über Modernisierungen und ein aktueller Energieausweis verhindern pauschale Abschläge, gerade bei großen Wohnflächen.
04
Rechte und Lasten im Grundbuch
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten oder ein Wohnrecht verändern den Wert und den Käuferkreis. Wir prüfen Grundbuch und Baulastenverzeichnis vor der Vermarktung, damit keine dieser Fragen erst beim Notar auftaucht.
Vor Ort
Verkauft im Berliner Nordwesten
Wir sind kein Filialbetrieb, der Frohnau aus der Ferne betreut. Unser Büro liegt in Konradshöhe, wenige Kilometer entfernt im selben Bezirk. Zwei Beispiele aus unserer Arbeit im Berliner Nordwesten: eine Doppelhaushälfte in Heiligensee, die nach zwei Wochen Vermarktung verkauft war, und ein Mehrfamilienhaus aus einem Erbe, das zuvor mehrere Makler erfolglos angeboten hatten.
Doppelhaushälfte in Heiligensee
Das Haus liegt in Heiligensee, dem westlichen Nachbarortsteil.
Mehrfamilienhaus in Reinickendorf aus einem Erbe
Das Haus stand rund zehn Jahre leer, mehrere Makler hatten es erfolglos angeboten. Wir haben den Preis auf Basis einer Ertragswertermittlung neu festgelegt und gezielt Investoren angesprochen.
So verkaufen wir
In vier Schritten zum Notartermin
Bei uns sprechen Sie mit den Inhabern selbst. Ein Verkauf dauert im Schnitt acht bis vierzehn Wochen ab Vermarktungsstart, die Vorbereitung der Unterlagen kommt davor.
1
Wertermittlung vor Ort
Julia Flemming besichtigt Ihr Haus und ermittelt den Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung statt eines Online-Schätzwerts.
2
Unterlagen und Aufmaß
Wir beschaffen fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bezirksamt. Einen bemaßten Grundriss erstellen wir in fast allen Fällen auf unsere Kosten, soweit das technisch möglich ist.
3
Öffentliche Vermarktung
Ihr Haus wird mit Fotos, Grundriss und Exposé öffentlich angeboten, inklusive Verkaufsschild. Parallel sprechen wir die vorgemerkten Suchkunden aus unserer Datenbank an.
4
Käuferprüfung und Notar
Wir prüfen Finanzierung und Eigenkapital der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Marktbericht Reinickendorf
Digitalen Marktbericht anfordern
Zwölf Seiten mit den amtlichen Zahlen für den Bezirk und Frohnau, aufbereitet von einer Sachverständigen.
- Hauspreise und Kauffälle im Bezirk
- Bodenrichtwerte 2026 je Ortsteil mit Vorjahresvergleich
- Erhaltungsgebiete, Milieuschutz und Landschaftsschutz
- Checkliste der Unterlagen für Ihren Verkauf
Sie schließen einen Vertrag über den Erhalt unseres Newsletters mit Marktinformationen und Immobilienangeboten ab. Als Gegenleistung erhalten Sie den Marktbericht, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben. Eine Abmeldung ist jederzeit möglich. Details in der Datenschutzerklärung.
Rechtliches vor Ort
Was Eigentümer in Frohnau wissen sollten
Erhaltungsverordnung Frohnau
Seit 1997 gilt für den gesamten Ortsteil eine städtebauliche Erhaltungsverordnung. Geschützt sind die villenartige Einzelhausbebauung, Vorgärten, Einfriedungen, Baumbestand und Straßenräume. Abriss, Änderungen, Nutzungsänderungen und Neubauten brauchen eine eigene Genehmigung.
Vorkaufsrecht des Bezirks
Im Erhaltungsgebiet hat der Bezirk nach § 24 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar teilt den Kaufvertrag dem Bezirksamt mit, das Recht kann innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Ein Vorkaufsrecht aus Milieuschutz gibt es in Frohnau nicht.
Landschaftsschutz und Bäume
Der Norden des Ortsteils gehört zum Landschaftsschutzgebiet Waldgelände Frohnau. Auf allen Grundstücken gilt die Berliner Baumschutzverordnung. Für Anbauten und Neubauten sollte vorab geklärt werden, welche Bäume betroffen sind.
Denkmalschutz
Neben dem Casinoturm und dem Buddhistischen Haus stehen in Frohnau auch einzelne Wohnhäuser unter Denkmalschutz. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, prüfen wir vor der Vermarktung, weil es Käufer bei Umbauplänen unmittelbar betrifft.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf in Frohnau
Was kostet ein Grundstück in Frohnau?
Für die Gartenstadt, die rund 60 Prozent der Ortsteilfläche umfasst, hat der Gutachterausschuss Berlin zum Stichtag 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 710 €/m² festgestellt (Vorjahr 750 €/m², Geschossflächenzahl 0,3). Das ist der höchste Wert im Bezirk Reinickendorf. Am nordöstlichen Rand an der Oranienburger Chaussee liegt der Richtwert bei 540 €/m², an der Siedlung am Poloplatz bei 450 €/m² und in der Invalidensiedlung bei 340 €/m². Größe, Zuschnitt, Baumbestand und Bebaubarkeit führen beim einzelnen Grundstück zu Ab- oder Aufschlägen.
Wie hoch sind die Hauspreise in Frohnau?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Frohnau in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.950 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der Kauffälle lagen zwischen 3.250 und 6.600 €/m². Ein typisches Haus kostete rund 700.000 €. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lagen im Mittel bei rund 4.900 €/m² (14 Kauffälle). Grundlage sind 69 Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Ausreißer nach oben und unten haben wir herausgenommen. Zum Vergleich: Im gesamten Bezirk Reinickendorf lag das Mittel für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 4.182 €/m². In der Gartenstadt machen Lage und Grundstücksgröße einen großen Teil des Werts aus. Baujahr, Zustand und Grundstück verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Frohnau?
Bezugsfreie Eigentumswohnungen wurden in Frohnau in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.200 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der 45 Kauffälle lagen zwischen 3.300 und 5.550 €/m². Vermietete Wohnungen werten wir für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf gemeinsam aus, dort lagen sie im Mittel bei rund 3.000 €/m² (22 Kauffälle).
Der Abschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen hat Gründe. Käufer vermieteter Wohnungen sind meist Kapitalanleger und rechnen mit der Miete, die das Mietrecht zulässt: Im laufenden Mietverhältnis kann sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel steigen, bei einer Neuvermietung darf sie diese wegen der Mietpreisbremse in der Regel um höchstens 10 % überschreiten. Der Berliner Mietspiegel 2026 weist berlinweit im Mittel 7,71 €/m² netto kalt aus. Bei einem Kaufpreis von 3.000 €/m² entspricht das einer Bruttorendite von rund 3 % im Jahr. Eigennutzer kommen als Käufer erst in Frage, wenn die Wohnung frei wird, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt Fristen und ein berechtigtes Interesse voraus.
Im Ortsteil Tegel, für den deutlich mehr Verkäufe vorliegen, lagen vermietete Wohnungen zuletzt im Mittel bei 3.100 €/m², bezugsfreie bei 4.400 €/m². Der Abschlag betrug damit rund 30 %. In Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammengenommen lag er ebenfalls bei rund 30 %. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb prüfen, ob die Miete die Vergleichsmiete ausschöpft und ob ein späterer Verkauf an Eigennutzer wirtschaftlich besser wäre. Wir rechnen beide Wege durch. Baujahr, Zustand, Hausgeld und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft entscheiden im Einzelfall.
Was bedeutet die Erhaltungsverordnung Frohnau beim Verkauf?
Der Verkauf selbst braucht keine Genehmigung. Die Verordnung von 1997 schützt die Gestalt der Gartenstadt: Abriss, Umbau, Nutzungsänderung und Neubau sind genehmigungspflichtig, Neubauten müssen sich in Maß, Stellung und Gestaltung einfügen. Das betrifft Käufer, die ein Haus ersetzen oder ein Grundstück teilen wollen. Im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung steht dem Bezirk nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Notar teilt den Kaufvertrag dem Bezirksamt mit, das Recht kann innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Erst mit der Erklärung des Bezirksamts kann der Kaufpreis fällig werden.
Gibt es in Frohnau Milieuschutz?
Nein. Frohnau liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet, ein Vorkaufsrecht aus Milieuschutz besteht nicht. Wegen der städtebaulichen Erhaltungsverordnung hat der Bezirk aber bei jedem Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, das der Notar abfragt. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Frohnau?
Ab dem Start der Vermarktung bis zum Notartermin rechnen wir im Schnitt mit acht bis vierzehn Wochen. Davor liegen meist zwei bis vier Wochen für Wertermittlung, Unterlagen und Exposé. Fehlende Bauunterlagen oder eine Erbengemeinschaft, die sich erst einigen muss, verlängern die Vorbereitung.
Warum zeigen Immobilienportale höhere Preise?
Portale werten Angebotspreise aus Inseraten aus. Der Gutachterausschuss wertet die notariellen Kaufverträge aus, also die Preise, zu denen tatsächlich verkauft wurde. Weil viele Häuser über dem späteren Kaufpreis inseriert und im Laufe der Vermarktung reduziert werden, liegen Portalwerte in der Regel über den amtlichen Zahlen. Für die Einschätzung Ihres Hauses zählen die Kaufpreise.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er sagt nichts über das Haus aus. Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das konkrete Grundstück samt Gebäude zu erzielen wäre. Der Angebotspreis im Inserat ist davon zu trennen, er ist eine Vermarktungsentscheidung.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Vorgeschrieben ist es für einen Verkauf nicht. Sinnvoll ist ein Gutachten, wenn sich Miterben oder Ehepartner auf einen Wert einigen müssen, wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll oder wenn ein Gericht beteiligt ist. Für den Verkauf selbst genügt in der Regel eine fundierte Marktwertermittlung, die wir vor jeder Vermarktung erstellen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Für ein Haus in Reinickendorf sollten vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, auch für Anbauten und Garagen
- Wohnflächenberechnung, bei Bedarf ein neues Aufmaß
- Energieausweis
- Gebäudeversicherung: Police und letzte Beitragsrechnung
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Grundsteuerbescheid
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieten
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, WEG-Verwaltervertrag, Nachweis der Gebäudeversicherung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Fehlende Unterlagen beschaffen wir für unsere Auftraggeber.
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Bezirk, Nachbarorte und Ratgeber
Julia Flemming
Immobilienkauffrau (IHK), Immobilienmaklerin und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
- 0170 570 32 82
- julia.flemming@flemmingschubert.com
- Waldkauzstraße 13, 13505 Berlin
Kontakt
Kostenlose Wertermittlung
Sie möchten Ihr Haus in Frohnau verkaufen oder zunächst wissen, was es wert ist? Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen vor Ort.
Quellen der amtlichen Daten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bezirksamt Reinickendorf und Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Wertermittlung für eine konkrete Immobilie.