Immobilienmakler im Bezirk
Immobilienmakler in Berlin-Reinickendorf
Wir sind ein inhabergeführtes Maklerbüro mit Sitz in Konradshöhe und verkaufen Häuser, Wohnungen und Grundstücke im ganzen Bezirk, mit Schwerpunkt auf dem grünen Nordwesten von Tegel bis Frohnau. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Julia Flemming, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, auf Grundlage tatsächlicher Kaufpreise.
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Der Immobilienmarkt in Reinickendorf
Hauspreise im Bezirk, Mittel je m² Wohnfläche aus 226 Kaufverträgen
Wohnungspreise im Bezirk, Mittel je m² Wohnfläche aus 539 Kaufverträgen
verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr, mehr als in jedem anderen Berliner Altbezirk
Ortsteile von Frohnau bis zum Märkischen Viertel
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise, keine Angebotspreise. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Altbezirk Reinickendorf).
Lage und Ortsteile
Elf Ortsteile, große Unterschiede
Reinickendorf ist der Bezirk der Einfamilienhäuser. 2025 wurden hier mehr Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft als in jedem anderen Berliner Altbezirk. Der Norden und Westen mit Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee, Konradshöhe und Tegel ist von Villen und Gärten, Wald und Wasser geprägt. Im Süden und Osten dominieren Geschosswohnungsbau, Gewerbe und das Märkische Viertel.
Die Preise unterscheiden sich innerhalb des Bezirks deshalb stärker als in vielen anderen Teilen Berlins. Die Karte zeigt die Bodenrichtwerte der Einfamilienhauszonen je Ortsteil. Unser Büro liegt in Konradshöhe, zwischen Havel und Tegeler See.
- Postleitzahlen 13403 bis 13509
- Villen und Einfamilienhäuser im Nordwesten
- Geschossbau und Großsiedlung im Süden und Osten
- Havel, Tegeler See und Tegeler Fließ
Ortsteile und Preise
Bodenrichtwerte und Kaufpreise im Bezirk
Die Tabelle zeigt für jeden Ortsteil die Bodenrichtwerte der Wohnbauzonen mit dem größten Flächenanteil, Stichtag 01.01.2026, in Klammern der Vorjahreswert. Die Geschossflächenzahl liegt in den Einfamilienhausgebieten meist bei 0,4, in Frohnau bei 0,3.
| Ortsteil | Prägung | Bodenrichtwert 2026 (2025) | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Konradshöhe mit Tegelort | Einfamilienhäuser und Villen zwischen Havel, Tegeler See und Forst | 620 €/m² (650) | eine Zone für den ganzen Ortsteil |
| Heiligensee | Einfamilienhäuser, Dorfkern Alt-Heiligensee, Uferlagen | 640 €/m² (670) | Schulzendorf 490 €/m² |
| Frohnau | Gartenstadt mit Villen auf großen Grundstücken | 710 €/m² (750) | vollständig städtebauliches Erhaltungsgebiet |
| Hermsdorf | Einfamilienhäuser und Villen, Zentrum am Fellbacher Platz | 630 €/m² (660) | größte Zone im Ortsteil |
| Tegel | Einfamilienhausgebiete, Alt-Tegel mit Geschossbau | 520 bis 710 €/m² (550 bis 750) | Alt-Tegel 1.400 €/m² bei GFZ 2,0 |
| Waidmannslust | Einfamilienhäuser und Geschossbau | 490 €/m² (520) | größte Zone im Ortsteil |
| Lübars | Dorfkern, Einfamilienhäuser, viel Landwirtschaft | 490 €/m² (520) | größte Zone im Ortsteil |
| Wittenau | gemischte Bebauung | 430 bis 450 €/m² | Einfamilienhauszonen |
| Reinickendorf (Ortsteil) | Geschosswohnungsbau | 650 bis 700 €/m² | GFZ 1,0, unverändert |
| Borsigwalde | Geschossbau und Einfamilienhäuser | 450 bis 650 €/m² | je nach Bauweise |
| Märkisches Viertel | Großsiedlung, am Rand Einfamilienhäuser | 450 bis 550 €/m² | je nach Bauweise |
So viel wurde zuletzt im Mittel für ein Haus im Bezirk tatsächlich bezahlt, je Quadratmeter Wohnfläche. Immobilienportale nennen meist höhere Werte, weil sie Inserate auswerten und keine Kaufverträge.
Für den Nordwesten des Bezirks gilt: Gepflegte Häuser in Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee und Konradshöhe liegen in der Regel über dem Bezirksmittel, Lagen am Wasser deutlich darüber.
Einfamilienhausgebiete im Vergleich
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für die Einfamilienhauszone mit dem größten Flächenanteil je Ortsteil, Veränderung zum Vorjahr. Quelle: Gutachterausschuss Berlin über das Geoportal Berlin, Zuordnung zu Ortsteilen durch Flemming & Schubert.
Auffällig ist die Zweiteilung: In den Einfamilienhausgebieten des Nordwestens sind die Bodenrichtwerte zum zweiten Mal in Folge um rund 4 bis 6 % gesunken. In den Zonen mit Geschosswohnungsbau blieben sie unverändert. Die Kaufpreise für Häuser je Quadratmeter Wohnfläche haben sich auf Bezirksebene dagegen kaum bewegt, weil gepflegte Häuser weiter gesucht sind. Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten von 2022 orientiert, verlängert die Vermarktung, ohne den Erlös zu erhöhen.
Aus Sicht der Wertermittlung
Was den Wert in Reinickendorf bestimmt
01
Erhaltungsgebiet Frohnau
Wer in Frohnau ein Haus umbauen, erweitern oder abreißen will, braucht eine Genehmigung nach § 172 BauGB. Das schützt das Ortsbild und begrenzt zugleich, was Käufer mit einem Grundstück anfangen können. Beides gehört in die Bewertung.
02
Lage am Wasser und am Wald
Uferlagen an Havel und Tegeler See sowie Grundstücke am Tegeler Forst erzielen Aufschläge, die die Bodenrichtwertzonen nicht abbilden. Hier entscheidet die objektbezogene Bewertung.
03
Einfamilienhaus oder Geschossbau
Im Süden des Bezirks sind Mehrfamilienhäuser und Wohnungen der größere Markt. Hier zählen Ertrag, Mietniveau und gegebenenfalls Milieuschutz stärker als die Grundstücksgröße.
04
Baujahr und Energie
Viele Häuser im Bezirk sind mehrere Jahrzehnte alt. Belegte Modernisierungen und ein aktueller Energieausweis verhindern pauschale Abschläge durch Käufer.
Referenzen
Verkäufe aus dem Bezirk
Unser Büro liegt in der Waldkauzstraße 13 in Konradshöhe. Von hier aus betreuen wir Eigentümer im ganzen Bezirk, persönlich und mit kurzen Wegen zu Besichtigungen, Bezirksamt und Grundbuchamt.
Doppelhaushälfte in Heiligensee
Verkauft nach zwei Wochen Vermarktung, im Nordwesten des Bezirks.
Mehrfamilienhaus in Reinickendorf aus einem Erbe
Das Haus stand rund zehn Jahre leer, mehrere Makler hatten es erfolglos angeboten. Wir haben den Preis auf Basis einer Ertragswertermittlung neu festgelegt und gezielt Investoren angesprochen. Der Verkauf gelang über den Erwartungen der Erbengemeinschaft.
So verkaufen wir
In vier Schritten zum Notartermin
Bei uns sprechen Sie mit den Inhabern selbst. Ein Verkauf dauert im Schnitt acht bis vierzehn Wochen ab Vermarktungsstart, die Vorbereitung der Unterlagen kommt davor.
1
Wertermittlung vor Ort
Julia Flemming besichtigt Ihre Immobilie und ermittelt den Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung statt eines Online-Schätzwerts.
2
Unterlagen und Aufmaß
Wir beschaffen fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bezirksamt. Einen bemaßten Grundriss erstellen wir in fast allen Fällen auf unsere Kosten, soweit das technisch möglich ist.
3
Öffentliche Vermarktung
Ihre Immobilie wird mit Fotos, Grundriss und Exposé öffentlich angeboten. Parallel sprechen wir die vorgemerkten Suchkunden aus unserer Datenbank an.
4
Käuferprüfung und Notar
Wir prüfen Finanzierung und Eigenkapital der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Marktbericht Reinickendorf
Digitalen Marktbericht anfordern
Zwölf Seiten mit den amtlichen Zahlen für den Bezirk, aufbereitet von einer Sachverständigen.
- Hauspreise und Kauffälle im Bezirk
- Bodenrichtwerte je Ortsteil mit Vorjahresvergleich
- Erhaltungsgebiete, Milieuschutz und Landschaftsschutz
- Checkliste der Unterlagen für Ihren Verkauf
Sie schließen einen Vertrag über den Erhalt unseres Newsletters mit Marktinformationen und Immobilienangeboten ab. Als Gegenleistung erhalten Sie den Marktbericht, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben. Eine Abmeldung ist jederzeit möglich. Details in der Datenschutzerklärung.
Rechtliches im Bezirk
Was Eigentümer in Reinickendorf wissen sollten
| Gebiet | Art | Gilt seit | Betrifft |
|---|---|---|---|
| Frohnau | städtebauliches Erhaltungsgebiet | 18.05.1997 | gesamter Ortsteil |
| Bebauungsplan XX-240a-g | städtebauliches Erhaltungsgebiet | 05.07.2002 | kleiner Teil von Heiligensee |
| Letteplatz | soziales Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) | 30.12.2018 | Süden des Bezirks |
| Scharnweberstraße/Klixstraße | soziales Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) | 30.10.2021 | Süden des Bezirks |
Quelle: Geoportal Berlin, Erhaltungsverordnungsgebiete. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; den aktuellen Stand prüfen wir für jede Adresse vor der Vermarktung.
Vorkaufsrecht im Milieuschutz
In sozialen Erhaltungsgebieten hat der Bezirk bei Verkäufen ein Vorkaufsrecht. Bauliche Änderungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen sind genehmigungspflichtig.
Landschaftsschutz am Rand
Große Teile des Nordwestens liegen in oder an Landschaftsschutzgebieten, etwa Tegeler Forst, Tegeler Fließ und Waldgelände Frohnau. Vor einer Teilung oder Erweiterung sollte die Schutzgebietsgrenze geklärt sein.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf in Reinickendorf
Was kostet ein Haus in Reinickendorf?
Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Bezirk Reinickendorf 2025 im Mittel für 4.182 €/m² Wohnfläche verkauft, bei 226 Kauffällen und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². 2024 lag das Mittel bei 4.189 €/m². Das sind tatsächlich gezahlte Preise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Immobilienportale zeigen meist höhere Werte, weil sie Angebotspreise aus Inseraten auswerten. Zwischen den Ortsteilen sind die Unterschiede groß, die Bodenrichtwerte der Einfamilienhauszonen reichen von 490 bis 710 €/m².
Was kostet eine Eigentumswohnung in Reinickendorf?
Eigentumswohnungen im Bezirk kosteten 2025 im Mittel 3.755 €/m² Wohnfläche bei 539 Kauffällen (2024: 3.637 €/m²). Das liegt deutlich unter dem Berliner Mittel von 5.017 €/m². Baujahr, Lage im Bezirk und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft entscheiden im Einzelfall.
Sind die Immobilienpreise in Reinickendorf gefallen?
Die Bodenrichtwerte in den Einfamilienhausgebieten sind zum 01.01.2026 um rund 4 bis 6 % gesunken, in Gebieten mit Geschossbau blieben sie unverändert. Die Kaufpreise für Häuser je Quadratmeter Wohnfläche lagen 2025 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres, bei Eigentumswohnungen leicht darüber.
Warum zeigen Immobilienportale höhere Preise?
Portale werten die Preise aus, zu denen Häuser und Wohnungen inseriert werden. Der Gutachterausschuss wertet die Preise aus, die im notariellen Kaufvertrag stehen. Der Abstand zwischen beiden ist der Spielraum, den Käufer in den Verhandlungen derzeit nutzen. Für eine realistische Preisstrategie zählen deshalb die tatsächlichen Kaufpreise.
Wo gilt in Reinickendorf Milieuschutz?
Soziale Erhaltungsgebiete gibt es im Bezirk derzeit am Letteplatz (seit 2018) und an der Scharnweberstraße/Klixstraße (seit 2021). Dort hat der Bezirk bei Verkäufen ein Vorkaufsrecht, und Umbauten sind genehmigungspflichtig. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen. Frohnau steht unabhängig davon vollständig unter städtebaulicher Erhaltung.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Reinickendorf?
Ab dem Start der Vermarktung bis zum Notartermin rechnen wir im Schnitt mit acht bis vierzehn Wochen. Davor liegen meist zwei bis vier Wochen für Wertermittlung, Unterlagen und Exposé.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Für einen Verkauf in Reinickendorf sollten vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, auch für Anbauten und Garagen
- Wohnflächenberechnung, bei Bedarf ein neues Aufmaß
- Energieausweis
- Gebäudeversicherung: Police und letzte Beitragsrechnung
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Grundsteuerbescheid
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieten
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, WEG-Verwaltervertrag, Nachweis der Gebäudeversicherung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Fehlende Unterlagen beschaffen wir für unsere Auftraggeber.
Kundenstimmen
Was Eigentümer über uns sagen
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Ortsteile und Ratgeber
Julia Flemming
Immobilienkauffrau (IHK), Immobilienmaklerin und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
- 0170 570 32 82
- julia.flemming@flemmingschubert.com
- Waldkauzstraße 13, 13505 Berlin
Kontakt
Kostenlose Wertermittlung
Sie möchten Ihre Immobilie in Reinickendorf verkaufen oder zunächst wissen, was sie wert ist? Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen vor Ort.
Quellen der amtlichen Daten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Wertermittlung für eine konkrete Immobilie.