Immobilienmakler vor Ort
Immobilienmakler in Berlin-Konradshöhe und Tegelort
Unser Büro liegt in der Waldkauzstraße, mitten in Konradshöhe. Wir verkaufen Häuser, Villen, Eigentumswohnungen und Grundstücke zwischen Havel, Tegeler See und Tegeler Forst. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Julia Flemming, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, mit den Verfahren, die auch in Verkehrswertgutachten gelten.
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Konradshöhe auf einen Blick
Bodenrichtwert zum 01.01.2026, Vorjahr 650 €/m²
Kaufpreise für freistehende Häuser im Ortsteil, Mittel je m² Wohnfläche
Einwohner im Planungsraum Konradshöhe und Tegelort
der Ortsteilfläche liegen in der Wohnbauzone
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Bodenrichtwerte, Kaufpreise der vergangenen zwei Jahre, bei Häusern drei Jahre, Immobilienmarktbericht 2025/2026), Bezirksamt Reinickendorf (Planungsraumprofil, Stand Ende 2024). Flurstücksgrößen: eigene Auswertung des Liegenschaftskatasters (ALKIS).
Lage
Zwischen Havel, Tegeler See und Forst
Konradshöhe besteht aus zwei Ortslagen: Jörsfelde im Norden mit dem Falkenplatz als Mittelpunkt und Tegelort auf der Halbinsel zwischen Havel und Tegeler See. Der Ortsteil entstand Ende des 19. Jahrhunderts als Villenkolonie und gehört seit 1920 zu Berlin. Geprägt wird er bis heute von Einfamilienhäusern und Villen auf großen Gartengrundstücken.
Laut Planungsraumprofil des Bezirksamts wohnen rund drei Viertel der Bewohner seit mindestens fünf Jahren an ihrer Adresse, der Anteil älterer Eigentümer ist hoch. Häufig steht hinter einem Verkauf ein Erbfall oder der Umzug in eine kleinere Wohnung. Eine S- oder U-Bahn gibt es nicht, die Anbindung läuft über Busse Richtung Tegel. Für Käufer zählen deshalb Ruhe, Wasser und Wald mehr als die Wege in die Innenstadt.
- PLZ 13505, Bezirk Reinickendorf
- Einfamilienhäuser und Villen mit Garten
- Havel im Westen, Tegeler See im Süden
- Tegeler Forst im Osten
Wohnlagen und Preise
Was Häuser, Wohnungen und Grundstücke hier kosten
Für Konradshöhe gibt es eine einzige Bodenrichtwertzone für Wohnbauland. Sie umfasst Jörsfelde und Tegelort gleichermaßen. Amtliche Werte und unsere Einordnung sind getrennt gekennzeichnet.
Kaufpreise in Konradshöhe und Tegelort
| Objektart | Mittel | Spanne | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 5.000 €/m² | 3.150 bis 7.400 €/m² | 36 |
| Eigentumswohnung, bezugsfrei | rund 4.100 €/m² | 3.600 bis 4.900 €/m² | 18 |
| Eigentumswohnung, vermietet (Nordwesten) | rund 3.000 €/m² | 2.250 bis 3.700 €/m² | 22 |
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise je m² Wohnfläche aus Kaufverträgen der vergangenen zwei Jahre, bei Häusern der vergangenen drei Jahre. Häuser einschließlich Grundstück. Ausreißer nach oben und unten sind herausgenommen, die Spanne zeigt die mittleren 80 % der Kauffälle. Wohnungen ohne Neubau-Erstverkäufe und Mieterkäufe, vermietete Wohnungen für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.
Bodenrichtwerte nach Wohnlage
| Lage | Charakter | Amtlicher Wert | Unsere Einordnung |
|---|---|---|---|
| Jörsfeldeum den Falkenplatz | Einfamilienhäuser und Villen auf großen Gärten, ruhige Anliegerstraßen | amtlich Zone 1985: 620 €/m² | Einordnung Kernlage des Ortsteils, der Preis hängt vor allem an Grundstücksgröße und Baujahr |
| TegelortHalbinsel zwischen Havel und Tegeler See | Häuser und Villen in Wassernähe auf schmaleren und großen Grundstücken | amtlich Zone 1985: 620 €/m² | Einordnung Der Richtwert unterscheidet nicht nach Wassernähe, der Markt schon |
| Wassergrundstückean Havel und Tegeler See | Grundstücke mit eigenem Uferzugang, selten am Markt | amtlich Zone 1985: 620 €/m² | Einordnung Deutliche Aufschläge möglich, nur objektbezogen bewertbar |
| Randlagen am Tegeler ForstOstrand des Ortsteils | Häuser mit Waldblick, teils an das Landschaftsschutzgebiet angrenzend | amtlich Zone 1985: 620 €/m² | Einordnung Gefragt bei Familien, die Bebaubarkeit am Rand genau prüfen |
So hoch ist der rechnerische Bodenwert eines typischen Grundstücks nach dem Richtwert. Er ist eine Orientierung für den Boden, nicht der Wert eines bebauten Grundstücks.
Beim Haus kommen Gebäude, Zustand und Marktlage hinzu. Zuschnitt, Wasserlage und Bebaubarkeit verschieben den Bodenwert im Einzelfall nach oben oder unten.
Im Vergleich mit den Nachbarorten
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für die Wohnbauzone mit dem größten Flächenanteil je Ortsteil, Veränderung zum Vorjahr. Quelle: Gutachterausschuss Berlin über das Geoportal Berlin, Zuordnung zu Ortsteilen durch Flemming & Schubert.
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Konradshöhe und Tegelort in den vergangenen drei Jahren im Mittel für rund 5.000 €/m² Wohnfläche verkauft, ermittelt aus 36 Kauffällen ohne Ausreißer. Damit liegen freistehende Häuser in Konradshöhe und Tegelort rund 20 % über dem Mittel aller Ein- und Zweifamilienhäuser im Bezirk Reinickendorf (2025: 4.182 €/m²). Ein typisches Haus kostete rund 620.000 € bei rund 680 m² Grundstück. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Immobilienportale werten dagegen Angebotspreise aus Inseraten aus, die vom späteren Kaufpreis abweichen. Weil in Konradshöhe und Tegelort jedes Jahr nur wenige Häuser verkauft werden, umfasst die Auswertung drei statt zwei Jahre. Berlinweit lag der durchschnittliche Kaufpreis eines freistehenden Einfamilienhauses 2025 bei 670.000 €. Die Bodenrichtwerte sind dagegen zum zweiten Mal in Folge gesunken. Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten von 2022 orientiert, verlängert die Vermarktung, ohne den Erlös zu erhöhen. Typische Straßen der Richtwertzone sind unter anderem Nußhäherstraße, Turmfalkenstraße, Milanstraße, Habichtstraße, Jörsstraße, Sandhauser Straße, Falkenplatz, Beatestraße, Friederikestraße, Rabenhorststraße, Almazeile, Waldkauzstraße und An der Krähenheide.
Bei Eigentumswohnungen entscheidet neben Lage, Baujahr und Zustand vor allem, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird. Vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger, die Gründe erläutern wir in den Fragen unten.
Aus Sicht der Wertermittlung
Was den Wert in Konradshöhe bestimmt
01
Wasserbezug
Ob ein Grundstück einen eigenen Zugang zur Havel oder zum Tegeler See hat, ist in Konradshöhe der größte einzelne Werttreiber. Der Bodenrichtwert bildet das nicht ab, weil die gesamte Ortslage in einer Zone liegt. Ein Wert, der nur aus Zone mal Fläche gerechnet wird, liegt bei Uferlagen zu niedrig.
02
Grundstücksgröße und Teilbarkeit
In der Wohnbauzone ist die Hälfte der Flurstücke größer als rund 700 m², jedes fünfte größer als 1.000 m². Ob ein Teil abgetrennt und bebaut werden kann, entscheidet das Planungsrecht und nicht der Wunsch des Käufers. Ein Teilungspotenzial, das baurechtlich belegt ist, erhöht den Wert, ein nur vermutetes nicht.
03
Baujahr und energetischer Zustand
Viele Häuser im Ortsteil sind mehrere Jahrzehnte alt. Käufer kalkulieren die Kosten für Heizung, Dach, Fenster und Dämmung heute sehr genau. Belege über durchgeführte Modernisierungen und ein aktueller Energieausweis verhindern pauschale Abschläge.
04
Rechte und Lasten im Grundbuch
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten oder ein Wohnrecht verändern den Wert und den Käuferkreis. Wir prüfen Grundbuch und Baulastenverzeichnis vor der Vermarktung, damit keine dieser Fragen erst beim Notar auftaucht.
Vor Ort
Unser Büro liegt in Konradshöhe
Wir sind kein Filialbetrieb, der Konradshöhe aus der Ferne betreut. Unser Büro liegt in der Waldkauzstraße 13, wir kennen die Straßen, die Käufer und die Besonderheiten der Grundstücke aus eigener Anschauung. Zwei Beispiele aus unserer Arbeit im Berliner Nordwesten zeigen, wie wir vorgehen.
Doppelhaushälfte in Heiligensee
Das Haus liegt im Nachbarortsteil, der Markt für Häuser ist dort mit dem in Konradshöhe gut vergleichbar.
Mehrfamilienhaus in Reinickendorf aus einem Erbe
Das Haus stand rund zehn Jahre leer, mehrere Makler hatten es erfolglos angeboten. Wir haben den Preis auf Basis einer Ertragswertermittlung neu festgelegt und gezielt Investoren angesprochen.
So verkaufen wir
In vier Schritten zum Notartermin
Bei uns sprechen Sie mit den Inhabern selbst. Ein Verkauf dauert im Schnitt acht bis vierzehn Wochen ab Vermarktungsstart, die Vorbereitung der Unterlagen kommt davor.
1
Wertermittlung vor Ort
Julia Flemming besichtigt Ihr Haus und ermittelt den Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung statt eines Online-Schätzwerts.
2
Unterlagen und Aufmaß
Wir beschaffen fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bezirksamt. Einen bemaßten Grundriss erstellen wir in fast allen Fällen auf unsere Kosten, soweit das technisch möglich ist.
3
Öffentliche Vermarktung
Ihr Haus wird mit Fotos, Grundriss und Exposé öffentlich angeboten, inklusive Verkaufsschild. Parallel sprechen wir die vorgemerkten Suchkunden aus unserer Datenbank an.
4
Käuferprüfung und Notar
Wir prüfen Finanzierung und Eigenkapital der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Marktbericht Reinickendorf
Digitalen Marktbericht anfordern
Zwölf Seiten mit den amtlichen Zahlen für den Bezirk, aufbereitet von einer Sachverständigen.
- Hauspreise und Kauffälle im Bezirk
- Bodenrichtwerte 2026 je Ortsteil mit Vorjahresvergleich
- Erhaltungsgebiete, Milieuschutz und Landschaftsschutz
- Checkliste der Unterlagen für Ihren Verkauf
Sie schließen einen Vertrag über den Erhalt unseres Newsletters mit Marktinformationen und Immobilienangeboten ab. Als Gegenleistung erhalten Sie den Marktbericht, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben. Eine Abmeldung ist jederzeit möglich. Details in der Datenschutzerklärung.
Rechtliches vor Ort
Was Eigentümer in Konradshöhe wissen sollten
Kein Erhaltungsgebiet
Konradshöhe und Tegelort liegen weder in einem Milieuschutzgebiet noch in einem städtebaulichen Erhaltungsgebiet. Umbauten, Abriss und Neubau richten sich nach dem allgemeinen Baurecht und den Bebauungsplänen. Anders ist es im benachbarten Frohnau.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht aus sozialer Erhaltung gibt es hier nicht. Der Notar holt dennoch bei jedem Verkauf eine Auskunft des Bezirksamts ein. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Landschaftsschutz am Tegeler Forst
Am Rand berührt der Ortsteil das Landschaftsschutzgebiet Tegeler Forst. Für angrenzende Grundstücke sollte vor einer Erweiterung oder Teilung geklärt werden, wo die Schutzgebietsgrenze verläuft.
Ufergrundstücke
Stege, Bootshäuser und Uferbefestigungen an Havel und Tegeler See brauchen eigene Genehmigungen. Käufer fragen danach, deshalb gehören die Bescheide zu den Verkaufsunterlagen.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf in Konradshöhe
Was kostet ein Grundstück in Konradshöhe?
Der Gutachterausschuss Berlin hat für die Wohnbauzone, die rund drei Viertel des Ortsteils einschließlich Tegelort umfasst, zum Stichtag 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 620 €/m² festgestellt (Vorjahr 650 €/m², Geschossflächenzahl 0,4). Der Richtwert gilt für ein Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone. Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und eine Lage am Wasser führen beim einzelnen Grundstück zu Ab- oder Aufschlägen.
Wie hoch sind die Hauspreise in Konradshöhe und Tegelort?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Konradshöhe und Tegelort in den vergangenen drei Jahren im Mittel für rund 5.000 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der Kauffälle lagen zwischen 3.150 und 7.400 €/m². Ein typisches Haus kostete rund 620.000 €. Grundlage sind 36 Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Ausreißer nach oben und unten haben wir herausgenommen. Zum Vergleich: Im gesamten Bezirk Reinickendorf lag das Mittel für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 4.182 €/m². Weil in Konradshöhe und Tegelort jedes Jahr nur wenige Häuser verkauft werden, umfasst die Auswertung drei statt zwei Jahre. Baujahr, Zustand und Grundstück verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Konradshöhe und Tegelort?
Bezugsfreie Eigentumswohnungen wurden in Konradshöhe und Tegelort in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.100 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der 18 Kauffälle lagen zwischen 3.600 und 4.900 €/m². Vermietete Wohnungen werten wir für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf gemeinsam aus, dort lagen sie im Mittel bei rund 3.000 €/m² (22 Kauffälle).
Der Abschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen hat Gründe. Käufer vermieteter Wohnungen sind meist Kapitalanleger und rechnen mit der Miete, die das Mietrecht zulässt: Im laufenden Mietverhältnis kann sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel steigen, bei einer Neuvermietung darf sie diese wegen der Mietpreisbremse in der Regel um höchstens 10 % überschreiten. Der Berliner Mietspiegel 2026 weist berlinweit im Mittel 7,71 €/m² netto kalt aus. Bei einem Kaufpreis von 3.000 €/m² entspricht das einer Bruttorendite von rund 3 % im Jahr. Eigennutzer kommen als Käufer erst in Frage, wenn die Wohnung frei wird, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt Fristen und ein berechtigtes Interesse voraus.
Im Ortsteil Tegel, für den deutlich mehr Verkäufe vorliegen, lagen vermietete Wohnungen zuletzt im Mittel bei 3.100 €/m², bezugsfreie bei 4.400 €/m². Der Abschlag betrug damit rund 30 %. In Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammengenommen lag er ebenfalls bei rund 30 %. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb prüfen, ob die Miete die Vergleichsmiete ausschöpft und ob ein späterer Verkauf an Eigennutzer wirtschaftlich besser wäre. Wir rechnen beide Wege durch. Baujahr, Zustand, Hausgeld und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft entscheiden im Einzelfall.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Konradshöhe?
Ab dem Start der Vermarktung bis zum Notartermin rechnen wir im Schnitt mit acht bis vierzehn Wochen. Davor liegen meist zwei bis vier Wochen für Wertermittlung, Unterlagen und Exposé. Fehlende Bauunterlagen oder eine Erbengemeinschaft, die sich erst einigen muss, verlängern die Vorbereitung.
Gibt es in Konradshöhe Milieuschutz oder ein Vorkaufsrecht?
Konradshöhe und Tegelort liegen in keinem sozialen oder städtebaulichen Erhaltungsgebiet. Die beiden Milieuschutzgebiete im Bezirk (Letteplatz sowie Scharnweberstraße/Klixstraße) liegen im Süden Reinickendorfs. Ein Vorkaufsrecht aus sozialer Erhaltung kommt hier deshalb nicht in Betracht. Ob im Einzelfall ein anderes gemeindliches Vorkaufsrecht greift, klärt der Notar über die Anfrage beim Bezirksamt. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; den aktuellen Stand prüfen wir vor jeder Vermarktung.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er sagt nichts über das Haus aus. Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das konkrete Grundstück samt Gebäude zu erzielen wäre. Der Angebotspreis im Inserat ist davon zu trennen, er ist eine Vermarktungsentscheidung.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Vorgeschrieben ist es für einen Verkauf nicht. Sinnvoll ist ein Gutachten, wenn sich Miterben oder Ehepartner auf einen Wert einigen müssen, wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll oder wenn ein Gericht beteiligt ist. Für den Verkauf selbst genügt in der Regel eine fundierte Marktwertermittlung, die wir vor jeder Vermarktung erstellen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Für ein Haus in Reinickendorf sollten vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, auch für Anbauten und Garagen
- Wohnflächenberechnung, bei Bedarf ein neues Aufmaß
- Energieausweis
- Gebäudeversicherung: Police und letzte Beitragsrechnung
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Grundsteuerbescheid
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieten
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, WEG-Verwaltervertrag, Nachweis der Gebäudeversicherung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Fehlende Unterlagen beschaffen wir für unsere Auftraggeber.
Kundenstimmen
Was Eigentümer über uns sagen
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Bezirk, Nachbarorte und Ratgeber
Julia Flemming
Immobilienkauffrau (IHK), Immobilienmaklerin und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
- 0170 570 32 82
- julia.flemming@flemmingschubert.com
- Waldkauzstraße 13, 13505 Berlin
Kontakt
Kostenlose Wertermittlung
Sie möchten Ihr Haus in Konradshöhe oder Tegelort verkaufen oder zunächst wissen, was es wert ist? Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen vor Ort.
Quellen der amtlichen Daten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin und Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Wertermittlung für eine konkrete Immobilie.