Immobilienmakler vor Ort
Immobilienmakler in Berlin-Heiligensee
Unser Büro liegt in der Waldkauzstraße in Konradshöhe, wenige Minuten von Heiligensee entfernt. Wir verkaufen Häuser, Villen, Eigentumswohnungen und Grundstücke zwischen Havel, Heiligensee und Tegeler Forst, von Alt-Heiligensee über Sandhausen bis Schulzendorf. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Julia Flemming, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, mit den Verfahren, die auch in Verkehrswertgutachten gelten.
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Heiligensee auf einen Blick
Bodenrichtwert zum 01.01.2026 in der größten Wohnbauzone, Vorjahr 670 €/m²
Kaufpreise für freistehende Häuser im Ortsteil, Mittel je m² Wohnfläche
Einwohner in den drei Planungsräumen des Ortsteils
der Ortsteilfläche liegen in Wohnbauzonen
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Bodenrichtwerte, Kaufpreise der vergangenen zwei Jahre, Immobilienmarktbericht 2025/2026), Bezirksamt Reinickendorf (Planungsraumprofile Alt-Heiligensee, Heiligensee Nord und Heiligensee, Stand Ende 2024). Flächenanteil und Flurstücksgrößen: eigene Auswertung von Richtwertzonen und Liegenschaftskataster (ALKIS).
Lage
Zwischen Havel, Heiligensee und Tegeler Forst
Heiligensee ist das westlichste Dorf Reinickendorfs und wurde 1308 erstmals urkundlich erwähnt. Der alte Ortskern mit Anger und Dorfkirche liegt am gleichnamigen See und steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Um ihn herum sind im 20. Jahrhundert ausgedehnte Einfamilienhausgebiete entstanden: im Süden Sandhausen an der Havel, im Norden die Borsigsiedlung, eine Werkssiedlung der 1920er und 1930er Jahre, und im Osten das frühere Dorf Schulzendorf.
Rund 18.200 Menschen leben hier. Laut den Planungsraumprofilen des Bezirksamts wohnen mehr als drei Viertel von ihnen seit mindestens fünf Jahren an ihrer Adresse, das Durchschnittsalter ist hoch. Häufig steht hinter einem Verkauf ein Erbfall oder der Umzug in eine kleinere Wohnung. Anders als Konradshöhe hat Heiligensee eine S-Bahn: Die S25 hält an den Bahnhöfen Heiligensee und Schulzendorf und fährt über Tegel in die Innenstadt.
- PLZ 13503, Bezirk Reinickendorf
- Einfamilienhäuser, Villen und Siedlungshäuser
- S25, Bahnhöfe Heiligensee und Schulzendorf
- Havel und Heiligensee im Westen, Tegeler Forst im Osten
Wohnlagen und Preise
Was Häuser, Wohnungen und Grundstücke hier kosten
Heiligensee verteilt sich auf fünf Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland. Der Dorfkern, die Lagen um den See und Sandhausen liegen bei 640 €/m², die Siedlungsgebiete entlang der S-Bahn und im Norden deutlich darunter. Amtliche Werte und unsere Einordnung sind getrennt gekennzeichnet.
Kaufpreise in Heiligensee
| Objektart | Mittel | Spanne | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 3.850 €/m² | 2.350 bis 4.900 €/m² | 68 |
| Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | rund 4.650 €/m² | 3.600 bis 5.850 €/m² | 23 |
| Eigentumswohnung, bezugsfrei | rund 4.550 €/m² | 3.550 bis 5.800 €/m² | 28 |
| Eigentumswohnung, vermietet (Nordwesten) | rund 3.000 €/m² | 2.250 bis 3.700 €/m² | 22 |
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise je m² Wohnfläche aus Kaufverträgen der vergangenen zwei Jahre. Häuser einschließlich Grundstück. Ausreißer nach oben und unten sind herausgenommen, die Spanne zeigt die mittleren 80 % der Kauffälle. Wohnungen ohne Neubau-Erstverkäufe und Mieterkäufe, vermietete Wohnungen für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.
Bodenrichtwerte nach Wohnlage
| Lage | Charakter | Amtlicher Wert | Unsere Einordnung |
|---|---|---|---|
| Alt-Heiligensee und UmgebungDorfkern, See und Einfamilienhausgebiete | Dorfkern unter Denkmalschutz, Einfamilienhäuser und Villen auf großen Gärten | amtlich Zone 1981: 640 €/m² | Einordnung Größte Zone des Ortsteils; Lagen am See und an der Havel liegen am Markt deutlich darüber |
| Sandhausenan der Havel, um die Sandhauser Straße | Häuser in Wassernähe, teils mit eigenem Uferzugang | amtlich Zone 1982: 640 €/m² | Einordnung Wassergrundstücke sind selten am Markt und nur objektbezogen bewertbar |
| Entlang der S-Bahnzwischen den Bahnhöfen, mit der Borsigsiedlung | Siedlungshäuser der 1920er und 1930er Jahre und jüngere Einfamilienhäuser | amtlich Zone 2022: 490 €/m² | Einordnung Kurze Wege zur S25; in der Borsigsiedlung gilt eine Erhaltungsverordnung |
| Schulzendorfum Beyschlagstraße und Am Dorfteich | Früheres Dorf mit gemischter Bebauung am Tegeler Forst | amtlich Zone 2037: 470 €/m² | Einordnung Waldnähe und S-Bahnhof Schulzendorf sind die Argumente für Käufer |
| Siedlung am Darsiner Wegnördlicher Rand des Ortsteils | Kleinere Siedlungshäuser, Geschossflächenzahl 0,2 | amtlich Zone 2045: 370 €/m² | Einordnung Geringere zulässige Bebauung; Erweiterungen vorab baurechtlich prüfen |
So hoch ist der rechnerische Bodenwert eines typischen Grundstücks nach dem Richtwert. Er ist eine Orientierung für den Boden, nicht der Wert eines bebauten Grundstücks.
Beim Haus kommen Gebäude, Zustand und Marktlage hinzu. Zuschnitt, Lage innerhalb des Ortsteils und Bebaubarkeit verschieben den Bodenwert im Einzelfall nach oben oder unten.
Im Vergleich mit den Nachbarorten
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für die Wohnbauzone mit dem größten Flächenanteil je Ortsteil, Veränderung zum Vorjahr. Quelle: Gutachterausschuss Berlin über das Geoportal Berlin, Zuordnung zu Ortsteilen durch Flemming & Schubert.
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Heiligensee in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 3.850 €/m² Wohnfläche verkauft, ermittelt aus 68 Kauffällen ohne Ausreißer. Damit liegen freistehende Häuser in Heiligensee etwas unter dem Mittel aller Ein- und Zweifamilienhäuser im Bezirk Reinickendorf (2025: 4.182 €/m²). Ein typisches Haus kostete rund 510.000 € bei rund 620 m² Grundstück. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Immobilienportale werten dagegen Angebotspreise aus Inseraten aus, die vom späteren Kaufpreis abweichen. Innerhalb des Ortsteils liegen die Preise weit auseinander: Ein Haus am Wasser in Alt-Heiligensee oder Sandhausen erzielt deutlich mehr als ein Siedlungshaus an der Bahn. Berlinweit lag der durchschnittliche Kaufpreis eines freistehenden Einfamilienhauses 2025 bei 670.000 €. Die Bodenrichtwerte sind dagegen zum zweiten Mal in Folge gesunken. Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten von 2022 orientiert, verlängert die Vermarktung, ohne den Erlös zu erhöhen. Typische Straßen der größten Richtwertzone sind unter anderem Alt-Heiligensee, Heiligenseestraße, Rundhofer Pfad, Platenhofer Weg, Silberhammerweg, Jägerweg, Am Fuchsbau, Im Rehgrund, An der Wildbahn, Bekassinenweg und Schöllkrautstraße.
Bei Eigentumswohnungen entscheidet neben Lage, Baujahr und Zustand vor allem, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird. Vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger, die Gründe erläutern wir in den Fragen unten.
Aus Sicht der Wertermittlung
Was den Wert in Heiligensee bestimmt
01
Lage am Wasser
In Alt-Heiligensee und Sandhausen grenzen Grundstücke an den Heiligensee oder die Havel. Der Bodenrichtwert unterscheidet innerhalb der Zone nicht nach Wasserlage, der Markt schon. Ein Wert, der nur aus Zone mal Fläche gerechnet wird, liegt bei Ufergrundstücken zu niedrig.
02
Die richtige Richtwertzone
Heiligensee hat fünf Zonen zwischen 370 und 640 €/m². Ob ein Haus im Dorfkern oder an der S-Bahn liegt, macht beim Bodenwert eines 600 m² großen Grundstücks, das ist die mittlere Flurstücksgröße in der Kernzone, rund 90.000 € aus. Wir ordnen jedes Grundstück der richtigen Zone zu, bevor wir einen Preis nennen.
03
Erhaltungsverordnung und Denkmalschutz
In der Borsigsiedlung brauchen Abriss, Umbau und Neubau eine eigene Genehmigung, im Dorfkern gilt der Denkmalschutz des Ensembles. Käufer, die umbauen oder erweitern wollen, rechnen das ein. Wir klären vor der Vermarktung, was am konkreten Haus zulässig ist.
04
Baujahr und energetischer Zustand
Viele Häuser im Ortsteil sind mehrere Jahrzehnte alt. Käufer kalkulieren die Kosten für Heizung, Dach, Fenster und Dämmung heute sehr genau. Belege über durchgeführte Modernisierungen und ein aktueller Energieausweis verhindern pauschale Abschläge.
Vor Ort
Verkauft in Heiligensee
Heiligensee grenzt an Konradshöhe, unser Büro in der Waldkauzstraße liegt wenige Minuten entfernt. Die Doppelhaushälfte im Bild haben wir in Heiligensee verkauft. Wir kennen die Straßen, die Käufer und die Unterschiede zwischen den Richtwertzonen aus eigener Anschauung.
Doppelhaushälfte in Heiligensee
Das Haus liegt in der größten Bodenrichtwertzone von Heiligensee.
Mehrfamilienhaus in Reinickendorf aus einem Erbe
Das Haus stand rund zehn Jahre leer, mehrere Makler hatten es erfolglos angeboten. Wir haben den Preis auf Basis einer Ertragswertermittlung neu festgelegt und gezielt Investoren angesprochen.
So verkaufen wir
In vier Schritten zum Notartermin
Bei uns sprechen Sie mit den Inhabern selbst. Ein Verkauf dauert im Schnitt acht bis vierzehn Wochen ab Vermarktungsstart, die Vorbereitung der Unterlagen kommt davor.
1
Wertermittlung vor Ort
Julia Flemming besichtigt Ihr Haus und ermittelt den Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung statt eines Online-Schätzwerts.
2
Unterlagen und Aufmaß
Wir beschaffen fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bezirksamt. Einen bemaßten Grundriss erstellen wir in fast allen Fällen auf unsere Kosten, soweit das technisch möglich ist.
3
Öffentliche Vermarktung
Ihr Haus wird mit Fotos, Grundriss und Exposé öffentlich angeboten, inklusive Verkaufsschild. Parallel sprechen wir die vorgemerkten Suchkunden aus unserer Datenbank an.
4
Käuferprüfung und Notar
Wir prüfen Finanzierung und Eigenkapital der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Marktbericht Reinickendorf
Digitalen Marktbericht anfordern
Zwölf Seiten mit den amtlichen Zahlen für den Bezirk und Heiligensee, aufbereitet von einer Sachverständigen.
- Hauspreise und Kauffälle im Bezirk
- Bodenrichtwerte 2026 je Ortsteil mit Vorjahresvergleich
- Erhaltungsgebiete, Milieuschutz und Landschaftsschutz
- Checkliste der Unterlagen für Ihren Verkauf
Sie schließen einen Vertrag über den Erhalt unseres Newsletters mit Marktinformationen und Immobilienangeboten ab. Als Gegenleistung erhalten Sie den Marktbericht, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben. Eine Abmeldung ist jederzeit möglich. Details in der Datenschutzerklärung.
Rechtliches vor Ort
Was Eigentümer in Heiligensee wissen sollten
Erhaltungsgebiet Borsigsiedlung
Für die Borsigsiedlung gilt seit 2002 eine Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB, festgesetzt mit den Bebauungsplänen XX-240a bis g. Abriss, Änderungen, Nutzungsänderungen und Neubauten brauchen eine eigene Genehmigung. Beim Verkauf hat der Bezirk ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das der Notar abfragt.
Denkmalschutz im Dorfkern
Der Ortskern von Alt-Heiligensee mit Anger und Kirche steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Änderungen an Fassade, Dach und Fenstern sind dort mit der Denkmalbehörde abzustimmen. Ob ein Haus zum Ensemble gehört, prüfen wir anhand der Denkmalliste.
Kein Milieuschutz
Heiligensee liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet, ein Vorkaufsrecht aus Milieuschutz gibt es nicht. Der Notar holt dennoch bei jedem Verkauf eine Auskunft des Bezirksamts ein. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Schutzgebiete und Ufer
Teile des Ortsteils gehören zu den Landschaftsschutzgebieten Heiligensee und Tegeler Forst sowie zum Naturschutzgebiet Baumberge. Stege, Bootshäuser und Uferbefestigungen an Havel und Heiligensee brauchen eigene Genehmigungen, die Bescheide gehören zu den Verkaufsunterlagen.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf in Heiligensee
Was kostet ein Grundstück in Heiligensee?
Heiligensee verteilt sich auf fünf Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland. Zum Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss Berlin für den Dorfkern, die Einfamilienhausgebiete um den See und Sandhausen 640 €/m² festgestellt (Vorjahr 670 €/m²). Entlang der S-Bahn mit der Borsigsiedlung liegt der Richtwert bei 490 €/m², in Schulzendorf bei 470 €/m² und in der Siedlung am Darsiner Weg mit geringerer zulässiger Bebauung bei 370 €/m². Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und eine Lage am Wasser führen beim einzelnen Grundstück zu Ab- oder Aufschlägen.
Wie hoch sind die Hauspreise in Heiligensee?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Heiligensee in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 3.850 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der Kauffälle lagen zwischen 2.350 und 4.900 €/m². Ein typisches Haus kostete rund 510.000 €. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lagen im Mittel bei rund 4.650 €/m² (23 Kauffälle). Grundlage sind 68 Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Ausreißer nach oben und unten haben wir herausgenommen. Zum Vergleich: Im gesamten Bezirk Reinickendorf lag das Mittel für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 4.182 €/m². Dass Doppelhaushälften je Quadratmeter höher liegen als freistehende Häuser, liegt unter anderem an der meist kleineren Wohnfläche, auf die sich der Grundstückswert verteilt. Baujahr, Zustand und Grundstück verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Heiligensee?
Bezugsfreie Eigentumswohnungen wurden in Heiligensee in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.550 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der 28 Kauffälle lagen zwischen 3.550 und 5.800 €/m². Vermietete Wohnungen werten wir für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf gemeinsam aus, dort lagen sie im Mittel bei rund 3.000 €/m² (22 Kauffälle).
Der Abschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen hat Gründe. Käufer vermieteter Wohnungen sind meist Kapitalanleger und rechnen mit der Miete, die das Mietrecht zulässt: Im laufenden Mietverhältnis kann sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel steigen, bei einer Neuvermietung darf sie diese wegen der Mietpreisbremse in der Regel um höchstens 10 % überschreiten. Der Berliner Mietspiegel 2026 weist berlinweit im Mittel 7,71 €/m² netto kalt aus. Bei einem Kaufpreis von 3.000 €/m² entspricht das einer Bruttorendite von rund 3 % im Jahr. Eigennutzer kommen als Käufer erst in Frage, wenn die Wohnung frei wird, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt Fristen und ein berechtigtes Interesse voraus.
Im Ortsteil Tegel, für den deutlich mehr Verkäufe vorliegen, lagen vermietete Wohnungen zuletzt im Mittel bei 3.100 €/m², bezugsfreie bei 4.400 €/m². Der Abschlag betrug damit rund 30 %. In Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammengenommen lag er ebenfalls bei rund 30 %. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb prüfen, ob die Miete die Vergleichsmiete ausschöpft und ob ein späterer Verkauf an Eigennutzer wirtschaftlich besser wäre. Wir rechnen beide Wege durch. Baujahr, Zustand, Hausgeld und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft entscheiden im Einzelfall.
Was bedeutet die Erhaltungsverordnung für ein Haus in der Borsigsiedlung?
Der Verkauf selbst braucht keine Genehmigung. Die Verordnung betrifft, was später am Haus geändert werden darf: Abriss, Umbau, Anbau, Nutzungsänderung und Neubau sind genehmigungspflichtig und müssen zu den Gestaltungsregeln der Siedlung passen. Im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung steht dem Bezirk nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Notar teilt den Kaufvertrag dem Bezirksamt mit, das Recht kann innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Erst mit der Erklärung des Bezirksamts kann der Kaufpreis fällig werden. Käufer fragen nach diesen Punkten, deshalb klären wir sie vor der Vermarktung.
Gibt es in Heiligensee Milieuschutz?
Nein. Heiligensee liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet, ein Vorkaufsrecht aus Milieuschutz besteht deshalb nicht. Die beiden Milieuschutzgebiete des Bezirks liegen im Süden Reinickendorfs. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Heiligensee?
Ab dem Start der Vermarktung bis zum Notartermin rechnen wir im Schnitt mit acht bis vierzehn Wochen. Davor liegen meist zwei bis vier Wochen für Wertermittlung, Unterlagen und Exposé. Fehlende Bauunterlagen oder eine Erbengemeinschaft, die sich erst einigen muss, verlängern die Vorbereitung.
Warum zeigen Immobilienportale höhere Preise?
Portale werten Angebotspreise aus Inseraten aus. Der Gutachterausschuss wertet die notariellen Kaufverträge aus, also die Preise, zu denen tatsächlich verkauft wurde. Weil viele Häuser über dem späteren Kaufpreis inseriert und im Laufe der Vermarktung reduziert werden, liegen Portalwerte in der Regel über den amtlichen Zahlen. Für die Einschätzung Ihres Hauses zählen die Kaufpreise.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er sagt nichts über das Haus aus. Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das konkrete Grundstück samt Gebäude zu erzielen wäre. Der Angebotspreis im Inserat ist davon zu trennen, er ist eine Vermarktungsentscheidung.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Vorgeschrieben ist es für einen Verkauf nicht. Sinnvoll ist ein Gutachten, wenn sich Miterben oder Ehepartner auf einen Wert einigen müssen, wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll oder wenn ein Gericht beteiligt ist. Für den Verkauf selbst genügt in der Regel eine fundierte Marktwertermittlung, die wir vor jeder Vermarktung erstellen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Für ein Haus in Reinickendorf sollten vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, auch für Anbauten und Garagen
- Wohnflächenberechnung, bei Bedarf ein neues Aufmaß
- Energieausweis
- Gebäudeversicherung: Police und letzte Beitragsrechnung
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Grundsteuerbescheid
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieten
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, WEG-Verwaltervertrag, Nachweis der Gebäudeversicherung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Fehlende Unterlagen beschaffen wir für unsere Auftraggeber.
Kundenstimmen
Was Eigentümer über uns sagen
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Bezirk, Nachbarorte und Ratgeber
Julia Flemming
Immobilienkauffrau (IHK), Immobilienmaklerin und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
- 0170 570 32 82
- julia.flemming@flemmingschubert.com
- Waldkauzstraße 13, 13505 Berlin
Kontakt
Kostenlose Wertermittlung
Sie möchten Ihr Haus in Heiligensee verkaufen oder zunächst wissen, was es wert ist? Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen vor Ort.
Quellen der amtlichen Daten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bezirksamt Reinickendorf und Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Wertermittlung für eine konkrete Immobilie.