Immobilienmakler vor Ort
Immobilienmakler in Berlin-Hermsdorf
Wir verkaufen Häuser, Villen, Eigentumswohnungen und Grundstücke in Hermsdorf, zwischen Tegeler Forst, Tegeler Fließ und Frohnau. Unser Büro liegt in Konradshöhe, im selben Bezirk. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Julia Flemming, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, mit den Verfahren, die auch in Verkehrswertgutachten gelten.
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Hermsdorf auf einen Blick
Bodenrichtwert zum 01.01.2026 in der größten Wohnbauzone, Vorjahr 660 €/m²
Kaufpreise für freistehende Häuser im Ortsteil, Mittel je m² Wohnfläche
Einwohner in den Planungsräumen Hermsdorf West und Ost
der Ortsteilfläche liegen in der Wohnbauzone
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Bodenrichtwerte, Kaufpreise der vergangenen zwei Jahre, Immobilienmarktbericht 2025/2026), Bezirksamt Reinickendorf (Planungsraumprofile Hermsdorf West und Hermsdorf Ost/Waldsee, Stand Ende 2024). Flächenanteil und Flurstücksgrößen: eigene Auswertung von Richtwertzonen und Liegenschaftskataster (ALKIS).
Lage
Zwischen Tegeler Forst und Tegeler Fließ
Hermsdorf entstand im 13. Jahrhundert als Dorf, der alte Kern mit der Dorfkirche von 1830 liegt an der Straße Alt-Hermsdorf. Im 19. Jahrhundert wurde hier Ton abgebaut, aus den früheren Gruben sind Seen wie der Waldsee geworden. Mit dem Anschluss an den Berliner Vorortverkehr 1891 wuchs Hermsdorf zum Villen- und Wohnvorort, 1920 kam es zu Berlin. Geschäftsstraße ist die Heinsestraße am S-Bahnhof.
Rund 16.600 Menschen leben hier. Laut den Planungsraumprofilen des Bezirksamts wohnen etwa drei Viertel von ihnen seit mindestens fünf Jahren an ihrer Adresse, das Durchschnittsalter ist hoch. Häufig steht hinter einem Verkauf ein Erbfall oder der Umzug in eine kleinere Wohnung. Im Süden und Osten begrenzt das Tegeler Fließ den Ortsteil, der Hermsdorfer See ist eine Aufweitung des Fließes. Die S1 hält am Bahnhof Hermsdorf.
- PLZ 13467, Bezirk Reinickendorf
- Villen und Einfamilienhäuser mit Garten
- S1, Bahnhof Hermsdorf an der Heinsestraße
- Tegeler Fließ, Hermsdorfer See und Waldsee
Wohnlagen und Preise
Was Häuser, Wohnungen und Grundstücke hier kosten
Hermsdorf liegt fast vollständig in einer Bodenrichtwertzone für Wohnbauland. Innerhalb dieser Zone unterscheiden sich die Lagen trotzdem deutlich, vor allem zwischen dem Fließtal, den Straßen um die Seen und den Lagen an den Hauptstraßen. Amtliche Werte und unsere Einordnung sind getrennt gekennzeichnet.
Kaufpreise in Hermsdorf
| Objektart | Mittel | Spanne | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | rund 4.600 €/m² | 3.350 bis 6.250 €/m² | 62 |
| Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | rund 4.400 €/m² | 3.000 bis 6.150 €/m² | 15 |
| Eigentumswohnung, bezugsfrei | rund 4.600 €/m² | 3.100 bis 6.150 €/m² | 36 |
| Eigentumswohnung, vermietet (Nordwesten) | rund 3.000 €/m² | 2.250 bis 3.700 €/m² | 22 |
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise je m² Wohnfläche aus Kaufverträgen der vergangenen zwei Jahre. Häuser einschließlich Grundstück. Ausreißer nach oben und unten sind herausgenommen, die Spanne zeigt die mittleren 80 % der Kauffälle. Wohnungen ohne Neubau-Erstverkäufe und Mieterkäufe, vermietete Wohnungen für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.
Bodenrichtwerte nach Wohnlage
| Lage | Charakter | Amtlicher Wert | Unsere Einordnung |
|---|---|---|---|
| Villen- und Einfamilienhausgebietum Schloßstraße, Fließtalstraße, Martin-Luther-Straße und Hermsdorfer Damm | Villen und Einfamilienhäuser aus über hundert Jahren, große Gärten | amtlich Zone 1972: 630 €/m² | Einordnung Größte Zone des Ortsteils; Lagen am Fließtal und an den Seen sind besonders gefragt |
| Alt-HermsdorfDorfkern mit Kirche und Heimatmuseum | Älteste Bebauung am Rand des Fließtals | amtlich Zone 1972: 630 €/m² | Einordnung Ruhige Lage am Naturschutzgebiet, Denkmalschutz einzelner Gebäude beachten |
| Zentrum Heinsestraßeam S-Bahnhof Hermsdorf | Wohn- und Geschäftshäuser | amtlich Mischgebiet: 450 €/m² | Einordnung Für Wohn- und Geschäftshäuser zählt vor allem der Ertrag |
| KleinhaussiedlungVeltheimstraße, Bertastraße, Gisbertasteig | Kleine Häuser, ab 1944 als Behelfsheime errichtet | amtlich Zone 1972: 630 €/m² | Einordnung Erhaltungsverordnung; Anbauten und Änderungen sind genehmigungspflichtig |
| Am Tegeler FließSüdwestrand am Hermsdorfer Damm | Häuser am Rand des Naturschutzgebiets | amtlich Zone 1970: 460 €/m² | Einordnung Kleine Zone mit niedrigerem Richtwert; Bebaubarkeit am Schutzgebiet genau prüfen |
So hoch ist der rechnerische Bodenwert eines typischen Grundstücks nach dem Richtwert. Er ist eine Orientierung für den Boden, nicht der Wert eines bebauten Grundstücks.
Beim Haus kommen Gebäude, Zustand und Marktlage hinzu. Zuschnitt, Lage innerhalb des Ortsteils und Bebaubarkeit verschieben den Bodenwert im Einzelfall nach oben oder unten.
Im Vergleich mit den Nachbarorten
Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 für die Wohnbauzone mit dem größten Flächenanteil je Ortsteil, Veränderung zum Vorjahr. Quelle: Gutachterausschuss Berlin über das Geoportal Berlin, Zuordnung zu Ortsteilen durch Flemming & Schubert.
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Hermsdorf in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.600 €/m² Wohnfläche verkauft, ermittelt aus 62 Kauffällen ohne Ausreißer. Damit liegen freistehende Häuser in Hermsdorf rund 10 % über dem Mittel aller Ein- und Zweifamilienhäuser im Bezirk Reinickendorf (2025: 4.182 €/m²). Ein typisches Haus kostete rund 580.000 € bei rund 640 m² Grundstück. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Immobilienportale werten dagegen Angebotspreise aus Inseraten aus, die vom späteren Kaufpreis abweichen. Innerhalb des Ortsteils liegen Lagen am Fließtal und an den Seen am oberen Ende der Spanne. Berlinweit lag der durchschnittliche Kaufpreis eines freistehenden Einfamilienhauses 2025 bei 670.000 €. Die Bodenrichtwerte sind dagegen zum zweiten Mal in Folge gesunken. Für Verkäufer heißt das: Ein Angebotspreis, der sich an den Höchstwerten von 2022 orientiert, verlängert die Vermarktung, ohne den Erlös zu erhöhen. Typische Straßen der größten Richtwertzone sind unter anderem Schloßstraße, Fließtalstraße, Hermsdorfer Damm, Martin-Luther-Straße, Kurhausstraße, Wickhofstraße, Elsenbruchstraße, Heidenheimer Straße, Ringstraße, Jahnstraße, Am Buchenberg und Waldfriedenstraße.
Bei Eigentumswohnungen entscheidet neben Lage, Baujahr und Zustand vor allem, ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird. Vermietete Wohnungen erzielen deutlich weniger, die Gründe erläutern wir in den Fragen unten.
Aus Sicht der Wertermittlung
Was den Wert in Hermsdorf bestimmt
01
Lage am Fließtal und an den Seen
Grundstücke mit Blick ins Tegeler Fließ oder in der Nähe von Hermsdorfer See und Waldsee sind die gefragtesten im Ortsteil. Der Bodenrichtwert bildet das nicht ab, weil fast ganz Hermsdorf in einer Zone liegt. Ein Wert aus Zone mal Fläche liegt bei diesen Lagen zu niedrig.
02
Grundstücksgröße und Teilbarkeit
In der größten Wohnzone ist die Hälfte der Flurstücke größer als rund 640 m², knapp jedes fünfte größer als 1.000 m². Ob bei großen Grundstücken ein Teil abgetrennt und bebaut werden kann, entscheidet das Planungsrecht und nicht der Wunsch des Käufers. Ein Teilungspotenzial, das baurechtlich belegt ist, erhöht den Wert, ein nur vermutetes nicht.
03
Baujahr und energetischer Zustand
Ein Teil der Villen ist über hundert Jahre alt, viele Einfamilienhäuser stammen aus der Nachkriegszeit. Käufer kalkulieren Heizung, Dach, Fenster und Dämmung heute sehr genau. Belege über Modernisierungen und ein aktueller Energieausweis verhindern pauschale Abschläge.
04
Rechte und Lasten im Grundbuch
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten oder ein Wohnrecht verändern den Wert und den Käuferkreis. Wir prüfen Grundbuch und Baulastenverzeichnis vor der Vermarktung, damit keine dieser Fragen erst beim Notar auftaucht.
Vor Ort
Verkauft im Berliner Nordwesten
Wir sind kein Filialbetrieb, der Hermsdorf aus der Ferne betreut. Unser Büro liegt in Konradshöhe, wenige Kilometer entfernt im selben Bezirk. Zwei Beispiele aus unserer Arbeit im Berliner Nordwesten: eine Doppelhaushälfte in Heiligensee, die nach zwei Wochen Vermarktung verkauft war, und ein Mehrfamilienhaus aus einem Erbe, das zuvor mehrere Makler erfolglos angeboten hatten.
Doppelhaushälfte in Heiligensee
Das Haus liegt in Heiligensee, westlich von Hermsdorf.
Mehrfamilienhaus in Reinickendorf aus einem Erbe
Das Haus stand rund zehn Jahre leer, mehrere Makler hatten es erfolglos angeboten. Wir haben den Preis auf Basis einer Ertragswertermittlung neu festgelegt und gezielt Investoren angesprochen.
So verkaufen wir
In vier Schritten zum Notartermin
Bei uns sprechen Sie mit den Inhabern selbst. Ein Verkauf dauert im Schnitt acht bis vierzehn Wochen ab Vermarktungsstart, die Vorbereitung der Unterlagen kommt davor.
1
Wertermittlung vor Ort
Julia Flemming besichtigt Ihr Haus und ermittelt den Marktwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung statt eines Online-Schätzwerts.
2
Unterlagen und Aufmaß
Wir beschaffen fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bezirksamt. Einen bemaßten Grundriss erstellen wir in fast allen Fällen auf unsere Kosten, soweit das technisch möglich ist.
3
Öffentliche Vermarktung
Ihr Haus wird mit Fotos, Grundriss und Exposé öffentlich angeboten, inklusive Verkaufsschild. Parallel sprechen wir die vorgemerkten Suchkunden aus unserer Datenbank an.
4
Käuferprüfung und Notar
Wir prüfen Finanzierung und Eigenkapital der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Marktbericht Reinickendorf
Digitalen Marktbericht anfordern
Zwölf Seiten mit den amtlichen Zahlen für den Bezirk und Hermsdorf, aufbereitet von einer Sachverständigen.
- Hauspreise und Kauffälle im Bezirk
- Bodenrichtwerte 2026 je Ortsteil mit Vorjahresvergleich
- Erhaltungsgebiete, Milieuschutz und Landschaftsschutz
- Checkliste der Unterlagen für Ihren Verkauf
Sie schließen einen Vertrag über den Erhalt unseres Newsletters mit Marktinformationen und Immobilienangeboten ab. Als Gegenleistung erhalten Sie den Marktbericht, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben. Eine Abmeldung ist jederzeit möglich. Details in der Datenschutzerklärung.
Rechtliches vor Ort
Was Eigentümer in Hermsdorf wissen sollten
Kein Milieuschutz
Hermsdorf liegt in keinem sozialen Erhaltungsgebiet, ein Vorkaufsrecht aus Milieuschutz gibt es nicht. Der Notar holt dennoch bei jedem Verkauf eine Auskunft des Bezirksamts ein. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Erhaltungsgebiet Kleinhaussiedlung
Für die Kleinhaussiedlung an der Veltheimstraße gilt seit 2001 eine Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB, festgesetzt mit dem Bebauungsplan XX-247. Änderungen an Fassaden, Dächern, Fenstern und Höhen sind genehmigungspflichtig. Beim Verkauf hat der Bezirk ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Naturschutz am Tegeler Fließ
Das Tegeler Fließ ist Naturschutzgebiet und europäisches Schutzgebiet, angrenzend liegen die Landschaftsschutzgebiete Tegeler Fließ und Tegeler Forst. Für Grundstücke am Rand sollte vor einer Erweiterung oder Teilung geklärt werden, wo die Schutzgebietsgrenze verläuft.
Denkmalschutz
Die Dorfkirche, der Wasserturm von 1909 und einzelne Villen stehen unter Denkmalschutz. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, prüfen wir vor der Vermarktung, weil es Käufer bei Umbauplänen unmittelbar betrifft.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf in Hermsdorf
Was kostet ein Grundstück in Hermsdorf?
Für die Wohnbauzone, die rund drei Viertel des Ortsteils umfasst, hat der Gutachterausschuss Berlin zum Stichtag 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 630 €/m² festgestellt (Vorjahr 660 €/m², Geschossflächenzahl 0,4). Eine kleine Zone am Tegeler Fließ im Südwesten liegt bei 460 €/m², das Zentrum an der Heinsestraße als Mischgebiet bei 450 €/m². Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und die Lage am Fließtal führen beim einzelnen Grundstück zu Ab- oder Aufschlägen.
Wie hoch sind die Hauspreise in Hermsdorf?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Hermsdorf in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.600 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der Kauffälle lagen zwischen 3.350 und 6.250 €/m². Ein typisches Haus kostete rund 580.000 €. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lagen im Mittel bei rund 4.400 €/m² (15 Kauffälle). Grundlage sind 62 Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Ausreißer nach oben und unten haben wir herausgenommen. Zum Vergleich: Im gesamten Bezirk Reinickendorf lag das Mittel für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 4.182 €/m². Baujahr, Zustand und Grundstück verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Hermsdorf?
Bezugsfreie Eigentumswohnungen wurden in Hermsdorf in den vergangenen zwei Jahren im Mittel für rund 4.600 €/m² Wohnfläche verkauft, die mittleren 80 % der 36 Kauffälle lagen zwischen 3.100 und 6.150 €/m². Vermietete Wohnungen werten wir für Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf gemeinsam aus, dort lagen sie im Mittel bei rund 3.000 €/m² (22 Kauffälle).
Der Abschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen hat Gründe. Käufer vermieteter Wohnungen sind meist Kapitalanleger und rechnen mit der Miete, die das Mietrecht zulässt: Im laufenden Mietverhältnis kann sie nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel steigen, bei einer Neuvermietung darf sie diese wegen der Mietpreisbremse in der Regel um höchstens 10 % überschreiten. Der Berliner Mietspiegel 2026 weist berlinweit im Mittel 7,71 €/m² netto kalt aus. Bei einem Kaufpreis von 3.000 €/m² entspricht das einer Bruttorendite von rund 3 % im Jahr. Eigennutzer kommen als Käufer erst in Frage, wenn die Wohnung frei wird, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt Fristen und ein berechtigtes Interesse voraus.
Im Ortsteil Tegel, für den deutlich mehr Verkäufe vorliegen, lagen vermietete Wohnungen zuletzt im Mittel bei 3.100 €/m², bezugsfreie bei 4.400 €/m². Der Abschlag betrug damit rund 30 %. In Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf zusammengenommen lag er ebenfalls bei rund 30 %. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb prüfen, ob die Miete die Vergleichsmiete ausschöpft und ob ein späterer Verkauf an Eigennutzer wirtschaftlich besser wäre. Wir rechnen beide Wege durch. Baujahr, Zustand, Hausgeld und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft entscheiden im Einzelfall.
Gibt es in Hermsdorf Milieuschutz oder ein Vorkaufsrecht?
Milieuschutz gibt es in Hermsdorf nicht. Eine Ausnahme beim Vorkaufsrecht ist die Kleinhaussiedlung an der Veltheimstraße: Für sie gilt seit 2001 eine städtebauliche Erhaltungsverordnung. Im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung steht dem Bezirk nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Notar teilt den Kaufvertrag dem Bezirksamt mit, das Recht kann innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Erst mit der Erklärung des Bezirksamts kann der Kaufpreis fällig werden. Für alle anderen Häuser holt der Notar die übliche Auskunft des Bezirksamts ein. Das Bezirksamt hat 2026 die Aufstellung weiterer Milieuschutzgebiete beschlossen; vor einer Vermarktung prüfen wir den aktuellen Stand.
Was gilt für Grundstücke am Tegeler Fließ?
Das Tegeler Fließ ist Naturschutzgebiet und europäisches Schutzgebiet, angrenzend liegen Landschaftsschutzgebiete. Für Grundstücke am Rand ist vor einer Erweiterung oder Teilung zu klären, wo die Schutzgebietsgrenze verläuft und was dort zulässig ist. Die Lage am Fließtal ist für Käufer ein starkes Argument, die Bebaubarkeit muss aber belegt sein.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Hermsdorf?
Ab dem Start der Vermarktung bis zum Notartermin rechnen wir im Schnitt mit acht bis vierzehn Wochen. Davor liegen meist zwei bis vier Wochen für Wertermittlung, Unterlagen und Exposé. Fehlende Bauunterlagen oder eine Erbengemeinschaft, die sich erst einigen muss, verlängern die Vorbereitung.
Warum zeigen Immobilienportale höhere Preise?
Portale werten Angebotspreise aus Inseraten aus. Der Gutachterausschuss wertet die notariellen Kaufverträge aus, also die Preise, zu denen tatsächlich verkauft wurde. Weil viele Häuser über dem späteren Kaufpreis inseriert und im Laufe der Vermarktung reduziert werden, liegen Portalwerte in der Regel über den amtlichen Zahlen. Für die Einschätzung Ihres Hauses zählen die Kaufpreise.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er sagt nichts über das Haus aus. Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das konkrete Grundstück samt Gebäude zu erzielen wäre. Der Angebotspreis im Inserat ist davon zu trennen, er ist eine Vermarktungsentscheidung.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Vorgeschrieben ist es für einen Verkauf nicht. Sinnvoll ist ein Gutachten, wenn sich Miterben oder Ehepartner auf einen Wert einigen müssen, wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll oder wenn ein Gericht beteiligt ist. Für den Verkauf selbst genügt in der Regel eine fundierte Marktwertermittlung, die wir vor jeder Vermarktung erstellen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Für ein Haus in Reinickendorf sollten vorliegen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Baugenehmigungen und Bauzeichnungen, auch für Anbauten und Garagen
- Wohnflächenberechnung, bei Bedarf ein neues Aufmaß
- Energieausweis
- Gebäudeversicherung: Police und letzte Beitragsrechnung
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Grundsteuerbescheid
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieten
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, WEG-Verwaltervertrag, Nachweis der Gebäudeversicherung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Fehlende Unterlagen beschaffen wir für unsere Auftraggeber.
Kundenstimmen
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Bezirk, Nachbarorte und Ratgeber
Julia Flemming
Immobilienkauffrau (IHK), Immobilienmaklerin und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
- 0170 570 32 82
- julia.flemming@flemmingschubert.com
- Waldkauzstraße 13, 13505 Berlin
Kontakt
Kostenlose Wertermittlung
Sie möchten Ihr Haus in Hermsdorf verkaufen oder zunächst wissen, was es wert ist? Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch bei Ihnen vor Ort.
Quellen der amtlichen Daten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bezirksamt Reinickendorf und Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Alle Angaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine Wertermittlung für eine konkrete Immobilie.